旭辉董事长林中:低容错时代,扛还是不扛?

旭辉董事长林中:低容错时代,扛还是不扛?

那么,看下半场的变化就是一个长周期的变化,20年是一个长周期。从1998年到2017年,中国房地产进入高速增长期,它有几个特点:

第一,总量变得非常大1998年大约是1亿平方米,去年已经是十几亿平方米了,过去二十年涨了十几倍。

1998年,大概是在一亿平方米的交易量,到2017年大概有15、16亿平方米的交易量,市场快速的增加,全国均价在过去二十年增长了六七倍,但是盘均价肯定在十倍以上。

第二,房价。平均房价涨了7倍,但是回到一线城市平均是涨了十倍,各行来看涨了十几倍。不要说1998年了,静安区那时候房子在几千,现在已经是翻番了。

第三,波动平缓。1998年到2000年处于低迷状态,低迷到什么程度?上海买房可以退税,这个待遇后面都没有的。然后三年一轮的周期,2002年、2005年、2008年、2015年、2018年,但是在未来的二十年里规模再增长15倍不可能了,市场已经接近顶部,只不过是在顶部的高位平台期。

二、 城市化后半程的黄金时期

从2018年开始迎来新的二十年,这个新的二十年称之为平稳发展期,即城市化率。

1978年的城市化率是多少呢?约18%也就是说中国改革开放之前都是以农业经济为主的城市。

到了2018年以后中国城市化率达到了75%,其中国城市化平稳发展期也是特色鲜明。1998年到2017年城市化分成了两个阶段,前十年中国的城市化率一年接近一个百分点,但是后十年城市化率不会提高到5个百分点。

因为70%以上是中国高速城市化结束的标志,因此,50%-75%的城市化率其实还是有巨大的机会。一旦在70%以上,城市化率的增长会变的非常缓慢,虽然它还在增长,像日本80%多,美国的城市化率80%多,但是可能从70%几增长到80%几花了几十年。

所以,城市化后半程还有巨大的机会,包括三四线城市的机会,若是城市化后半程走完了,很多三四线城市基本上不需要盖新房了。

三、 忽略城市周期研究将吃大亏

大城市是矛盾的供给,中小城市则是供给过剩,做大核心城市作为未来城市化的主要战略,培养中国城市进入2.0的阶段。

城市化2.0将成为房地产的下一个时代机遇。发改委文件的出台,已经明确未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步发展的主要方向。因为城市化发展不均衡,造成每个城市在城市化进程中的阶段不同,因而带来了巨大的“梯度机会”。

目前,行业布局是大趋势,已经不能用行业周期去看投资布局,其实更多看的是城市周期,已经不能把它做一个决策。

比如说,2019年是冷还是热,今天大家说冷,可能你做的决策不一定是对的。因为这种大趋势对你所在的城市不一定是这样,所以一定要深入研究所在城市的城市周期和政策,研究它的小趋势。

所以,未来整个行业的竞争在精细化层面会要求很高,去看行业的精细化程度,否则将吃大亏。

四、 大型房企一定要两条腿走路

10年转型过度期,从增量市场向存量市场转变。2018年开始的平稳增长的长周期里,前十年还是以开发销售为主,而后面十年则进入销售与持有的阶段。

从增量市场转向存量市场,这是不可逆的趋势,中国房地产未来也一定会经历从开发,到开发加持有,最终到资产证券化的阶段。

事实上,你一年是开发不了几个新项目的,所以你的增长非常慢。你一年收几亿也买不了一个新项目,一个小项目。比如,你想买一块好的办公楼,至少一块地需要二三十亿,你的租金收来都买了一块地,还要做利息,是不可能发展,不可能滚动。

但是你要做到这么大资金收入时,资产链要大,资产管理量也要大,所以有十年的转型过渡期。开发商要进行双轮驱动,既要开发销售,又对城市更新和旧改是一个大的机会。

如此来看,未来,一个大型的房地产企业,一定要两条腿走路,一条腿是开发销售,另一条腿是持有经营。

五、 过去拿的地王扛还是不扛

地王要不要扛?过去几年,中国一二线城市产生了很多地王,本以为扛两三年就能够盈利了,但经过本轮市场调控,房企要把地王扛下来,可能会面临窟窿越来越大的风险。

为什么这么说?这里有一个大问题便是房价上涨盖不住利息。

对于未来的长周期典型的表现便是平稳增长,但它会带来很多行业经营模式的改变,包括对自己整体经营节奏的把握会改变。

过去高频波动的时候,拿错一块地,过两年资产就快速上涨又回来。但是2016、2017、2018年拿错地可能就不容易回来了,每年房价的涨幅可能不够付10%的利息,那就是说亏损是注定的。

因此,房地产行业平稳增长,低频波动,会对很多公司过去的策略、节奏、经营方式带来巨大的变化,要适应这个行业长周期的变化,去及时调整投资布局。

六、正确战略需要不断迭代和试错

不同企业选择不同,对旭辉来说现在是越来越看重是利润,因为生存的规模已经过了,生存规模过了之后利润就会摆在重要位置。

那么,接下来你是选择一个好市场(一二线)还是选择一个弱的竞争(三四线、四五线)?

从来好市场竞争一定很激烈,比如说选择上海、杭州。当然选弱竞争可能是因为市场不够大,但这也是一个选择。你要看怎么选择以及能力怎么配置,组织怎么跟上。开发都是挣快钱,未来都说要挣慢钱,我们做的都是挣慢钱的。

那么,你是做容易的还是做困难的?未来很多事情是不容易的,我看现在很多企业洗牌,所以进入这个行业一定要保持理性。不要以为租赁是轻资产,进入之后发现租赁并不是轻资产,至少也是中资产。

初创企业在创业初期不要做战略,而是要去做迭代,通过不断试错、调整,再制定出适合企业发展的战略。因为,你对这个行业不了解的,通过这两三年终于摸索了,不断迭代,目前战略就比较清晰了。

路就是走出来的,最终走成的就是这条路。所以如果你是做最困难的,未来很多行业就是很困难的。因此,一家企业若是有很强的竞争力和生命力,那么就一定会取得成功。

文章转载自:中房案例中心(ID:CN-RECR)

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主编:张艳